股市与楼市：大盘动我屹然不动，论扶不起的地产股！

沧州房产网报道：近半个月以来股市一片大好，上证指数一路突破3400点，甚至上证指数出现过一日上涨超过一百点的情况，这波突然而来的行情吸引了大波投资者入场。

一位熟识的券商人员向记者表示：“现在大爷大妈都跑步入场了。”

股市与楼市历来是居民投资的双轮驱动，在当下实体经济不振的情况下更加剧了资金的投资情绪，楼市与股市成为资金最爱的两大渠道。

在今年两会上，国务院总理李克强表示今年经济政策会适度放水，但是不搞大水漫灌。显然当下水已出闸，流动也有了大致趋向。一位不愿具名的券商人士表示，他认为，放水资金大致六成流向股市，二成流向楼市，少量流入实体经济，毕竟实体难做。而投资股市和楼市显然近年来是楼市更具优势，毕竟A股反复震荡，而房价却难见下调。

股市与楼市有一个交织点那就是地产股，但就A股而言，地产股似乎回报率并不理想，同时大量头部房企均不在A股，与地产公司与投资者缺乏一个有效的沟通手段——头部地产股大部分在香港，地产公司想融资上市也只能去香港，而港股对于大陆投资者来说是一个陌生的市场，同时还存在着诸多繁琐的流程，相比较下还是A股更有吸引力。

而A股地产股受到最严监管难以上市，股价长期不振，投资者和公司都很难受。毕竟加强管制永远是A股对地产股的态度。

监管永远最严

在过去的数十年中房地产开发一直是带动中国经济增长的主要推动力，曾有上海券商向记者指出，改革开放后大部分时间中国经济都是靠房地产和制造业实现了快速增长，两者中制造业创造了更多的外汇，房地产则带动上下游产业发展，并创造了大量工作岗位，同时房地产及其相关产业提供工作岗位后，也拉动了内需增长，在一定程度上也支持了制造业发展。

融创集团董事长孙宏斌也曾给出了量化数据，房地产相关行业在GDP中要占到30%；卖地收入加上税收收入，占整个财政收入的40%；房地产行业的贷款，占贷款总量的28.9%；加上用房地产做抵押的其他行业，占到了贷款总量的50%。

这是长期以来高速发展经济的必然结果，对此国家常年对房地产行业进行高强度监管，去年更是对地产融资进行窗口指导，并处罚了一批金融机构，但依然屡禁不止，就其原因就是房地产行业的资金饥渴带来的高额回报。

最近资本市场开始突然过热，7月11日银保监会发布了《中国银保监会新闻发言人答记者问》，其中指出，当前的一项突出风险是，一些高风险影子银行死灰复燃，有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫。

银保监会新闻发言人称：“当前特别要强化资金流向监管，规范跨市场资金往来和业务合作，严禁银行保险机构违规参与场外配资，严查乱加杠杆和投机炒作行为，防止催生资产泡沫，确保金融资源真正流向实体经济中最需要的领域和环节。”

或许是银保监会的这份文件并没有到达预期效果，在三天后证监会又再次发布了一篇名为《关于近年影子银行和交叉金融业务监管检查发现主要问题的通报》的文件。通报中提到了“五个严禁”，其中之一是严禁资金违规流入股市，违规投向房地产领域、“两高一剩”等限制性领域。

银保监会如此重压之下，可见地产公司融资的难度，随着逐年的房价调控和今年突发的疫情，上市是地产公司最好的选择，已经上市的公司也要拆分项目继续融资，毕竟当下不好借也不好还，但上市目前来看A股地产公司上市的大门已经封闭没有任何松动的迹象。

受国际关系影响，美国正清算中概股，因此赴美上市也不现实，甚至发行美元债也会受到影响。最好的去处就是香港，但赴港上市目前看来就是饮鸠止渴。

港股路不平

当下，头部房企的第一轮上市已接近尾声，上市的种种红利似乎已经消耗殆尽，上市确实对于公司融资有着帮助，但在当下真正的实际价值有多大？

今年1月1月16日，内房股汇景控股（09968.HK）上市。上市申请书显示，2016-2019年上半年，汇景控股合约销售额分别为19.99亿元、12.96亿元、25.63亿元、15.98亿元。

汇景控股公布的招股结果显示，股票认购率不高。公开发售部分未获足额认购，合共接获3180份有效申请，认购合共2535.4万股公开发售股份，仅为公开发售初步可供认购的公开发售股份总数7881万股的32%。

虽然是小型房企也能上市但不代表上市容易，体量相对较大的海伦堡、奥山控股、万创国际等都已多次募股书失效。

今年祥生地产已递交了募股书，作为一家千亿房企，祥生地产在资金需求上更加巨大，毕竟祥生地产爱用信托融资，去年多家信托融资被窗口指导，金融机构也不愿继续顶风作案，融资渠道开始堵塞。

从递交募股书上看，祥生地产也是一家高周转的地产公司，是否能获得联交所的认同，目前还是问号。

同样，去年一家千亿房企中梁也在港股上市，但不到半个月便破发，也是令人唏嘘，当下港股上市是一剂强心针，但随后也会带来副作用。

即便地产公司能够成功，在港股上市后企业也要面临一连串问题，首当其冲的就是市盈率过低，港股并不欢迎地产股。

克而瑞的一篇研究报告中指出:A股上市的房企中，万科、保利市盈率均在10倍以上，甚至绿地的市盈率高达31.9倍，而港股上市房企市盈率普遍在10倍以下，其中富力市盈率仅为4.17倍。

多家在港上市公司因港股融资能力不尽如人意，均有回A打算。首创自2003年在港上市后，实现融资金额仅有20亿港元左右，而公司分红已超过20亿港元。在港上市后的第二年便开始计划重回A股，至今历时15年尚未成功。

今年年初原定回归A股的恒大也受到了阻力，与众多战投签订协议又延期一年。回到A股，对于企业而言，首先要面临的问题就是缺乏流动性和低股价带来的低估值，毕竟上到国务院下到银保监已经束紧了绳索。

A股常被骂

A股的地产龙头当属万科，但万科股价常年在25元左右徘徊，近日虽然有过一波拉升突破30元的高位，但现已回调致28元，这就是长期以来被人诟病的一点，公司业绩连年增长，但股价不见涨，当下的股价距离万科的巅峰股价40.78元相差甚远。

在2019年年报发布会上郁亮表示未来不会关心公司股价，要做好业绩，这样的话语表示万科似乎不会进行市值管理，回购公司股票。

与万科形成鲜明对比的阳光城，阳光城表示2020年全面提升股债资本市场认可度是六大目标之一。阳光城作为房企黑马规模增长很快，但股价却已经腰斩，现在仅为7元/股。阳光城这股票可太难做了，曾有私募人士向记者表示阳光城的股票20个点斩不掉。

对于地产股，似乎不论公司管理层是否在乎，股价也不会上升。

专业人士还向记者表示并不看好地产股，地产股的涨幅与地产公司成长速度无关，甚至和房价的上涨也没有太多关联，并用绿地举例说明，绿地巅峰股价在43元，当下只有8元，房价年年上涨，公司营收净利年创新高，但股价就是不涨是为什么？

近期股市是牛市，地产股虽然短时间出现了拉升，但仍然回调也同样明显，涉及概念虽多但股价并不坚挺，从免税店到海南特区，地产公司因其全国性都能蹭到热点，引发一波炒作，但炒作后似乎又要回归常态。

地产股受到多方政策压制导致常年的低股价，但地产上下游行业的公司成长速度不如地产公司，但股价却能保持增长，以东方雨虹和海螺水泥为首的建材行业的上涨长期都优于地产，甚至很多资金通过建材行业流向了房地产行业。

这一系列都导致了地产股在投资者中地位的下滑，而地产作为资金密集型行业很难进行市值管理，毕竟股票都拿去质押换取流动资金。

当下股市开始回落。而地产股本就涨势平平，又受到股市回调影响股价开始下跌，最近刚刚进行了重大资产重组的南国置业股价甚至回到了重组前的股价，没有享受到最近牛市带来的红利。

回头看，股市和楼市之间虽然藕断丝连都是资金流入的渠道，但也仅限于藕断丝连，长期看投资地产股不如直接投资其他股票甚至不如投资楼市。

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